Esta semana, o movimento pela habitação em Espanha apontou o dedo aos pequenos senhorios como responsáveis pela subida das rendas.
Não é a primeira vez que se procura um culpado. Antes foi o alojamento local. Antes ainda, os fundos abutre. Em 1920, depois da Primeira Guerra Mundial, o Governo espanhol congelou as rendas. Aquela medida de emergência durou, com vários nomes, 65 anos.
Muda o culpado. A aritmética, não.
O número que explica quase tudo
Em 2006 concluíram-se em Espanha 658.510 casas, segundo a série do Ministério do Fomento. Hoje concluem-se entre 90.000 e 100.000 casas de mercado livre por ano, um número que o Banco de Espanha descreve como estagnado.
A procura, essa, não parou. Espanha chegou aos 49.801.559 habitantes a 1 de julho de 2026, segundo o INE. No último ano formaram-se 240.000 novos agregados familiares e construíram-se 92.000 casas. O Banco de Espanha calcula um défice acumulado de 750.000 casas entre 2021 e 2025, e prevê que continue perto de um milhão em 2028.
Espanha já viveu algo parecido. Entre 2000 e 2008 a população cresceu cerca de 5,6 milhões de pessoas, sobretudo por causa da imigração. Na altura concluíam-se entre 400.000 e 650.000 casas por ano. Hoje a população volta a crescer a um ritmo que se aproxima desse, cerca de 500.000 pessoas por ano desde 2021 segundo o CaixaBank Research. E constrói-se uma sexta parte.
Em relação ao número de agregados, o défice espanhol equivale a 3,7%. Na Alemanha é de 1,5%. A França está em equilíbrio.
Porque é que não se constrói
Não é por falta de projetos. Os projetos aprovados para habitação livre chegaram aos 136.000 em 2025, o valor mais alto desde 2008. O bloqueio está antes e depois do papel.
Antes, no solo. Passar de um terreno a uma obra demora em média uns 15 anos, e mais de 20 quando há processos em tribunal, segundo as associações de promotores APCEspaña e ASPRIMA. Uma licença de construção demora uns seis meses numa câmara pequena e bem gerida, e até 24 numa grande cidade como Madrid. O projeto Madrid Nuevo Norte, em Chamartín, está em cima da mesa há mais de 30 anos.
A reforma da Lei dos Solos, pensada para tornar os planos urbanísticos mais difíceis de anular nos tribunais, foi retirada a 23 de maio de 2024, horas antes da votação. Os parceiros de esquerda do Governo viam nela uma porta aberta à especulação. O Junts, uma invasão de competências regionais. O apoio do PP não era claro. Toda a gente diz que o solo é o problema, e a única lei nacional para o resolver morreu entre uns e outros.
Depois, na obra. A crise de 2008 levou metade do setor: a construção perdeu cerca de 1,4 milhões de empregos entre 2008 e 2012, uma queda de 52,9%. O crédito bancário a promotores e construtores passava dos 150.000 milhões de euros antes de 2008. Em 2024 rondava os 25.000 milhões.
E a habitação a custos controlados quase desapareceu. Entre 1991 e 2008 concluíam-se em média perto de 60.000 por ano. Em 2025 foram 11.104.
O défice de hoje não apareceu de repente. É a fatura da década que se seguiu a 2008, quando Espanha quase deixou de construir. Em 2015 e 2016 concluíram-se menos de 50.000 casas.
Onde estão as casas
Se não se constrói, a pergunta é quem tem as casas que já existem. E aqui os dois lados têm parte da razão.
Segundo o Banco de Espanha, mais de 90% das casas arrendadas a preço de mercado pertencem a particulares, e as empresas têm cerca de 8%. Os particulares com mais de dez casas não passam de 7% do parque arrendado. À escala nacional, é um mercado de pequenos senhorios.
Mas a concentração está a crescer. Com dados do cadastro, a Provivienda calcula que os proprietários com três ou mais casas passaram de 22,4% em 2006 para 29,4% em 2024. E em algumas cidades o retrato é outro. Em Barcelona, 1,2% dos senhorios, os que têm mais de 15 casas arrendadas, concentram 24,1% das casas arrendadas.
O debate faz-se com dados de Barcelona. E legisla-se para Espanha inteira.
Os fundos
Os grandes fundos entraram com a crise. Em 2013, a empresa municipal de habitação de Madrid vendeu 1.860 casas de habitação social à Fidere, uma filial da Blackstone. Em 2016, a Blackstone já avaliava essa carteira em mais de 660 milhões de euros.
Hoje o dinheiro institucional está a mexer-se, mas não para o arrendamento de longa duração. Nos primeiros nove meses de 2024, o investimento em arrendamento residencial caiu cerca de 65% segundo a JLL, enquanto os investidores tinham comprometidos cerca de 2.600 milhões de euros em 23.200 casas de arrendamento flexível segundo a Colliers, um formato para onde, segundo o próprio setor, a Lei da Habitação os empurra. A Blackstone pôs a Fidere à venda e estuda sair da Testa em 2027.
A regulação não tirou os fundos da habitação. Tirou-os da parte regulada.
A habitação pública que caducou
Espanha não é um país que nunca tenha construído habitação a custos controlados. É um país onde essa habitação caduca. Durante décadas foi construída com prazo de validade: passado um período que cada comunidade autónoma define, deixa de estar protegida e passa para o mercado livre. Das cerca de 1,5 milhões de casas protegidas construídas desde 1991, Espanha terá perdido mais ou menos metade, segundo a Fundação Civio.
O resultado é que o arrendamento social representa 3,3% das habitações principais, contra 8% de média na União Europeia.
Alojamento local, arrendamento temporário e casas vazias
O INE espanhol contou 341.001 casas de uso turístico em maio de 2026, menos 10,7% do que um ano antes. O Banco de Espanha estima que equivalem a cerca de 10% do mercado de arrendamento residencial. O efeito existe, mas é local. O estudo mais citado, sobre Barcelona, calcula que o Airbnb fez subir as rendas 1,9% em média e cerca de 7% nos bairros com mais atividade.
O arrendamento temporário pesa mais onde há tetos. Segundo o Banco de Espanha, representa cerca de 13% dos anúncios de arrendamento em Espanha e mais de 40% em Barcelona.
E as casas vazias? O censo de 2021 contou 3,8 milhões. Mas 45% estão em municípios com menos de 10.000 habitantes. Na cidade de Madrid, só 6,3% das casas estão vazias.
O mesmo acontece com os compradores estrangeiros. Foram 13,8% das compras em Espanha em 2025, mas 43% em Alicante e 33% em Málaga. É uma história do litoral, não de Madrid.
Nenhum destes fatores explica sozinho uma subida nacional. Todos apertam onde já não cabe ninguém.
As regras também fazem o preço
A Catalunha aplica tetos às rendas desde março de 2024. Segundo uma análise da FEDEA, entre o primeiro trimestre de 2024 e o último de 2025 as rendas subiram 5,7% na Catalunha, contra 8,5% em Madrid e 10,8% no conjunto de Espanha. Os preços subiram menos.
No mesmo período, os anúncios de arrendamento caíram 20,5% na Catalunha e subiram 3,9% em Madrid. No fim de 2025, cada anúncio em Barcelona recebia 462 contactos. Em Madrid, 103.
Mais barato para quem já tem contrato. Uma lotaria para quem anda à procura.
O Banco de Espanha acrescenta outra peça. Quando se limitam os aumentos dos contratos em vigor, os senhorios antecipam esse aumento quando assinam um novo. Quem entra paga a conta.
E depois há a incerteza. A 29 de setembro, o Governo espanhol aprovou dois decretos de habitação. A 2 de outubro, o Congresso chumbou-os. A 6 de outubro, o Governo voltou a aprová-los. A 29 de novembro há eleições. É difícil pôr preço a um contrato de cinco anos quando as regras duram uma semana. Entretanto, os anúncios de arrendamento de longa duração no idealista passaram de 902.664 em 2018 para 510.091 em 2025.
Espanha já fez esta experiência
O decreto Bugallal de 1920 congelou as rendas e obrigou à renovação dos contratos. Era uma medida temporária. Manteve-se com a República, com a guerra e com o franquismo, e o texto de 1964 consolidou a renovação forçada: o inquilino podia ficar indefinidamente e deixar o contrato ao cônjuge e aos filhos, com uma renda que quase não era atualizada.
Ao mesmo tempo, o regime empurrou toda a gente para a compra. O ministro da Habitação José Luis Arrese resumiu tudo numa frase que ainda hoje se cita: uma sociedade de proprietários, não de proletários.
O resultado está nos censos. Em 1950, só 6,4% das casas de Madrid e 5,1% das de Barcelona eram ocupadas pelo proprietário. Mais de nove em cada dez casas não pertenciam a quem lá vivia. Em 2001, a habitação própria chegava a 78,6% em Madrid e 68,2% em Barcelona. Com as rendas congeladas, arrendar deixou de ser negócio, e os senhorios foram vendendo casa a casa.
Em 1985, o decreto Boyer liberalizou os contratos novos. E o pêndulo passou do ponto. O preâmbulo da Lei de Arrendamentos Urbanos de 1994 reconhece isso mesmo: aquela liberalização travou a queda do arrendamento, mas gerou “una enorme inestabilidad”, contratos muito curtos e “un movimiento de incremento de las rentas muy significativo”. Em 1994 só 18% das casas estavam arrendadas, e metade dos contratos eram anteriores a 1964, com rendas que a própria lei chamava “ineconómicas”.
Foram precisos 74 anos para encontrar um meio termo.
Portugal conhece bem esta história. Em Lisboa e no Porto as rendas estiveram congeladas durante boa parte do século XX. Em 1990 só se liberalizaram os contratos novos, e os anteriores continuavam congelados em 2018.
O que aconteceu lá fora
Berlim congelou as rendas em 2020. Os preços regulados abrandaram, mas a oferta de casas para arrendar caiu até 60% e as não reguladas subiram mais depressa do que noutras cidades alemãs, segundo o instituto ifo. O Tribunal Constitucional alemão anulou a lei em abril de 2021.
Os Países Baixos alargaram a regulação de preços em julho de 2024. No trimestre anterior à entrada em vigor, a oferta de arrendamento no portal Pararius já tinha caído 32,8% em termos homólogos, o preço por metro quadrado tinha subido 9,9% e havia mais senhorios a vender.
Estocolmo controla as rendas há décadas. No fim de 2025 havia 894.592 pessoas inscritas na lista de espera municipal, que nesse ano atribuiu 20.861 casas. A espera média foi de nove anos. No centro, de 21.
Os sítios onde as rendas baixaram de verdade fizeram outra coisa. Viena tem 42% das suas casas nas mãos do município ou de entidades sem fins lucrativos, e uma renda média de 10,5 euros por metro quadrado em 2023, contra 33,8 no centro de Londres. Auckland reclassificou em 2016 três quartos do seu solo residencial para permitir mais densidade. Seis anos depois, as rendas estavam cerca de 28% abaixo do que estariam sem a reforma, segundo a Universidade de Auckland.
Uns construíram habitação pública durante um século. Outros libertaram solo. Nenhum o conseguiu só com tetos.
Então, quem define o preço?
A escassez. Uma casa em Barcelona arrenda-se cara porque há centenas de pessoas a perguntar por ela, não porque o dono tem uma ou vinte.
Isso não faz de ninguém inocente. Cada senhorio, grande ou pequeno, põe preço ao seu risco. Se não sabe que regras terá o seu contrato daqui a três meses, nem a quem o está a arrendar, pede mais, passa para o arrendamento temporário ou vende.
A habitação nova demora 15 anos a chegar. Até lá, a única alavanca rápida é a habitação que já existe: fazer com que arrendar a longo prazo volte a ser uma decisão tranquila. Regras que durem mais do que uma legislatura. Rendas em atraso resolvidas num prazo razoável. E confiança entre as duas partes antes de assinar.
Na Abitamo trabalhamos nessa última parte: que o senhorio possa confirmar a solvência do inquilino e que o inquilino a possa demonstrar. Isso não constrói uma única casa. Mas cada casa que volta ao arrendamento de longa duração porque o dono confia é mais uma casa no mercado.
O que seria preciso para assinar um contrato longo sem medo, como senhorio ou como inquilino?